Die Kurzfassung: Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50% der Provision. Käufer zahlen maximal 3,57% (inkl. MwSt.) vom Kaufpreis. Bei 400.000€ sind das bis zu 14.280€. Spartipps: Privatkauf ohne Makler, Verhandlung, oder Verkäufer zahlt alles.
Als Finanzierungsberaterin habe ich hunderte Familien begleitet – und immer wieder erlebt, wie die Maklerprovision das Budget sprengt. "Wir haben 400.000€ Budget", sagt die Familie. Aber nach Grunderwerbsteuer, Notar und Makler bleiben nur noch 360.000€ für die Immobilie. In diesem Guide zeige ich dir, wie die Maklerprovision funktioniert, was du wirklich zahlen musst – und wie du sparen kannst.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Maklerprovision?
- Das Bestellerprinzip seit 2020
- Wie hoch ist die Maklerprovision?
- Wer zahlt die Maklerprovision?
- Maklerprovision nach Bundesländern
- Kann ich die Provision verhandeln?
- 5 Wege, Maklerprovision zu sparen
- Maklerprovision in der Finanzierung
- Steuerliche Absetzbarkeit
- Fazit: Lohnt sich ein Makler?
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet und fällt an, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
Wofür zahle ich die Provision?
Ein Makler übernimmt theoretisch:
- Erstellung des Exposés
- Besichtigungstermine organisieren
- Interessenten qualifizieren
- Verhandlungen führen
- Kaufvertrag vorbereiten
Meine ehrliche Meinung: Nicht jeder Makler leistet das gleiche. Ich habe Makler gesehen, die nur das Exposé online stellen und dann 14.000€ kassieren. Und ich habe Makler gesehen, die wirklich Mehrwert bieten. Prüfe genau, was du für dein Geld bekommst.
Das Bestellerprinzip seit 2020
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Käufer von Wohnimmobilien.
Was bedeutet das?
Früher: Der Verkäufer beauftragt den Makler, aber der Käufer zahlt die volle Provision (oft 5-7%).
Heute: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50% der Provision. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal so viel zahlen wie der Verkäufer.
Beispiel
- Verkäufer beauftragt Makler
- Verkäufer zahlt 3% Provision
- Käufer darf maximal 3% zahlen (nicht mehr!)
- Gesamtprovision: 6% (je 3%)
Wichtig: Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnimmobilien (Häuser, Wohnungen). Bei Gewerbeimmobilien oder Grundstücken gelten andere Regeln.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision variiert je nach Bundesland und Vereinbarung. Hier die aktuellen Sätze 2026:
Standardsätze (inkl. 19% MwSt.)
| Bundesland | Käufer zahlt | Verkäufer zahlt | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen | 3,57% | 3,57% | 7,14% |
| Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Schleswig-Holstein | 3,57% | 3,57% | 7,14% |
| Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern | 3,57% | 3,57% | 7,14% |
Achtung: Das sind Richtwerte. Die tatsächliche Provision wird im Maklervertrag vereinbart und kann niedriger (oder höher) sein.
Rechenbeispiel
Bei einem Kaufpreis von 400.000€:
- Käufer zahlt: 400.000€ × 3,57% = 14.280€
- Verkäufer zahlt: 400.000€ × 3,57% = 14.280€
- Gesamtprovision: 28.560€
Das ist mehr als ein Jahresgehalt für viele Familien – für ein paar Besichtigungen und ein Exposé.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Szenario 1: Verkäufer beauftragt Makler
- Verkäufer zahlt mindestens 50% der Gesamtprovision
- Käufer zahlt maximal so viel wie der Verkäufer
- Beispiel: Verkäufer 3%, Käufer maximal 3%
Szenario 2: Käufer beauftragt Makler
- Käufer zahlt 100% der Provision
- Verkäufer zahlt nichts
- Kommt selten vor (warum solltest du?)
Szenario 3: Privatverkauf (kein Makler)
- Keine Maklerprovision
- Käufer und Verkäufer sparen beide
- Oft die beste Option!
Maklerprovision nach Bundesländern
Obwohl das Bestellerprinzip bundesweit gilt, gibt es regionale Unterschiede in der Praxis:
Berlin & Brandenburg
- Typisch: 3,57% Käufer + 3,57% Verkäufer
- Viele Privatverkäufe (Makler weniger üblich)
- Verhandlungsspielraum: Mittel
Bayern & Baden-Württemberg
- Typisch: 3,57% Käufer + 3,57% Verkäufer
- Makler sehr verbreitet (90%+ der Verkäufe)
- Verhandlungsspielraum: Gering
Nordrhein-Westfalen
- Typisch: 3,57% Käufer + 3,57% Verkäufer
- Mix aus Makler und Privatverkauf
- Verhandlungsspielraum: Mittel-Hoch
Sachsen & Ostdeutschland
- Typisch: 3,57% Käufer + 3,57% Verkäufer
- Mehr Privatverkäufe als im Westen
- Verhandlungsspielraum: Hoch
Kann ich die Provision verhandeln?
Ja, aber: Die Provision ist verhandelbar, aber nur vor Vertragsabschluss. Sobald du den Maklervertrag unterschrieben hast, bist du gebunden.
3 Verhandlungstaktiken
Taktik 1: Direktverhandlung mit Verkäufer
Frag den Verkäufer, ob er die volle Provision übernimmt. Argument: "Ich biete Ihnen den vollen Angebotspreis, wenn Sie die Maklerprovision übernehmen."
Erfolgsquote: 20-30% (vor allem bei motivierten Verkäufern)
Taktik 2: Provision in Kaufpreis einrechnen
Biete 3,57% weniger als Angebotspreis und sag: "Ich zahle keine Maklerprovision, daher mein Angebot."
Erfolgsquote: 40-50% (funktioniert gut in schwächeren Märkten)
Taktik 3: Makler direkt ansprechen
Frag den Makler: "Können Sie mit 2% statt 3,57% arbeiten?" Manche Makler sind flexibel, vor allem bei höherpreisigen Immobilien.
Erfolgsquote: 10-20% (selten, aber möglich)
Mein Tipp
Die beste Verhandlung ist, gar keinen Makler zu haben. Suche gezielt nach Privatverkäufen – da sparst du die komplette Provision.
5 Wege, Maklerprovision zu sparen
1. Privatverkauf suchen
Plattformen wie eBay Kleinanzeigen, Immobilienscout24 (Filter "Privat") oder lokale Facebook-Gruppen zeigen Privatverkäufe.
Ersparnis: 14.280€ bei 400.000€ Kaufpreis
2. Verkäufer zahlt alles
Verhandle, dass der Verkäufer die volle Provision übernimmt. Das funktioniert vor allem, wenn du schnell kaufen kannst und keine Finanzierungsprobleme hast.
Ersparnis: 14.280€ bei 400.000€ Kaufpreis
3. Provision in Kaufpreis einrechnen
Biete 3,57% weniger als Angebotspreis. Der Verkäufer bekommt am Ende das gleiche, du sparst die Provision.
Ersparnis: 14.280€ bei 400.000€ Kaufpreis
4. Makler mit Festpreis
Manche Makler bieten Festpreise statt Prozentsätze an (z.B. 5.000€ pauschal). Das lohnt sich vor allem bei teuren Immobilien.
Ersparnis: 9.280€ bei 400.000€ Kaufpreis (5.000€ statt 14.280€)
5. Ohne Makler kaufen (Bauträger, Neubau)
Bei Neubauprojekten direkt vom Bauträger fällt oft keine Maklerprovision an.
Ersparnis: 14.280€ bei 400.000€ Kaufpreis
Rechenbeispiel: So viel sparst du
Bei 400.000€ Kaufpreis:
- Mit Makler: 400.000€ + 14.280€ Provision = 414.280€
- Ohne Makler: 400.000€ = 400.000€
- Ersparnis: 14.280€
Das entspricht:
- 2 Jahren Urlaub
- Neuer Küche + Badezimmer
- 5% mehr Eigenkapital
Maklerprovision in der Finanzierung
Kann ich die Maklerprovision mitfinanzieren?
Ja, aber: Die meisten Banken finanzieren die Maklerprovision mit, aber nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf (meist 90-100% des Kaufpreises).
Beispiel
- Kaufpreis: 400.000€
- Maklerprovision: 14.280€
- Notar + Grunderwerbsteuer: 45.000€
- Gesamtkosten: 459.280€
Die Bank finanziert oft nur 400.000€ (100% des Kaufpreises). Die restlichen 59.280€ musst du als Eigenkapital mitbringen.
Mein Tipp
Plane die Maklerprovision als Teil deines Eigenkapitals ein. Wenn du 20% Eigenkapital brauchst, rechne:
- 20% von 400.000€ = 80.000€
- Plus Nebenkosten (59.280€) = 139.280€ Eigenkapital
Mehr dazu in meinem Artikel über Kaufnebenkosten und Eigenkapital beim Hauskauf.
Steuerliche Absetzbarkeit
Kann ich die Maklerprovision absetzen?
Nein, leider nicht – zumindest nicht beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie.
Ausnahme: Wenn du die Immobilie vermietest, kannst du die Maklerprovision als Werbungskosten absetzen (verteilt über mehrere Jahre).
Beispiel Vermietung
- Maklerprovision: 14.280€
- Absetzbar über 10 Jahre: 1.428€/Jahr
- Steuerersparnis (bei 30% Steuersatz): 428€/Jahr
Fazit: Lohnt sich ein Makler?
Nach 16 Jahren in der Branche meine ehrliche Meinung:
Ein Makler lohnt sich, wenn...
- Du keine Zeit für Besichtigungen hast
- Du unsicher bist bei Verhandlungen
- Der Makler echten Mehrwert bietet (Marktkenntnis, Netzwerk)
- Der Verkäufer die volle Provision zahlt
Ein Makler lohnt sich NICHT, wenn...
- Du selbst recherchieren kannst
- Du Verhandlungsgeschick hast
- Der Makler nur das Exposé online stellt
- Du 14.000€ sparen willst
Meine Empfehlung
Suche zuerst nach Privatverkäufen. Wenn du einen Makler brauchst, verhandle die Provision oder lass den Verkäufer zahlen. Und: Hol dir unabhängige Beratung – jemanden, der auf deiner Seite steht, nicht auf der des Maklers.
Genau dafür bin ich da. Im Telefonjoker gehe ich mit dir durch alle Kosten – inklusive Maklerprovision – und zeige dir, wo du sparen kannst.
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Über Uta Möllmann
Immobilienökonomin · Ex-Top-Beraterin Interhyp · Zweifach-Mama
Uta war 8 Jahre Top-Finanzierungsberaterin bei Interhyp und hat über 500 Familien ins Eigenheim begleitet. Heute hilft sie als unabhängige Beraterin Käufern, die richtige Entscheidung zu treffen – ohne versteckte Kosten.
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