Kaufnebenkosten beim Hauskauf 2026: Der komplette Guide (inkl. versteckte Kosten!)

KEINE ZEIT? HIER DIE KURZFASSUNG:

Beim Hauskauf zahlst du nicht nur den Kaufpreis! Die Kaufnebenkosten betragen 10-15% des Kaufpreises – bei einem 100.000€-Haus sind das 10.000-15.000€ extra. Die größten Posten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar (1,5-2%), Makler (0-7,14%), Grundbuch (0,5%). Viele Familien vergessen versteckte Kosten wie Renovierung, Umzug oder die erste Einrichtung.

Mehr Details zum gesamten Hauskauf-Prozess? Lies meinen kompletten Hauskauf-Leitfaden – dort erfährst du alles über die 7 Schritte, Budget-Planung und versteckte Kosten. Als Familie mit Kindern empfehle ich dir außerdem unseren Ratgeber: Hauskauf für junge Familien 2026 – dort zeige ich, wie du die Kaufnebenkosten in deiner Familienplanung richtig einkalkulierst.

Was sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Kurz gesagt: Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% (je nach Bundesland)
• Notarkosten: 1,5-2% des Kaufpreises (mehr Details in unserem Notarkosten-Guide)
• Maklerkosten: 0-7,14% (wenn Makler beauftragt)
• Grundbuchkosten: 0,5% des Kaufpreises

Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum reinen Kaufpreis entstehen. Viele Familien unterschätzen diese Kosten massiv – sie denken an den Kaufpreis, aber vergessen die "Kleinigkeiten" drumherum.

Ein Beispiel: Du kaufst ein Haus für 100.000€. Du denkst: "Ich brauche 20.000€ Eigenkapital (20%) und finanziere den Rest." Falsch! Du brauchst mindestens 30.000€ – nämlich 20.000€ Eigenkapital plus 10.000-15.000€ Kaufnebenkosten.

Warum sind Kaufnebenkosten so hoch?

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) und optionalen Kosten (Makler, Gutachten) zusammen. In Deutschland sind diese Gebühren im Vergleich zu anderen Ländern relativ hoch – vor allem die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% liegt.

Unterschied: Kaufpreis vs. Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist der Betrag, den du dem Verkäufer zahlst. Die Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen – an den Staat (Grunderwerbsteuer), an den Notar, ans Grundbuchamt und eventuell an den Makler.

Wichtig: Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Das heißt: Du musst die Nebenkosten aus deinem Eigenkapital zahlen! Sichere dir frühzeitig eine Finanzierungszusage, um deine Bonität zu bestätigen.

Aus meiner 17-jährigen Erfahrung: Die meisten Familien unterschätzen die Kaufnebenkosten massiv. Sie rechnen mit 10%, aber vergessen die versteckten Kosten. Am Ende sind es oft 15-20%! Deshalb rate ich immer: Plane mindestens 15% Nebenkosten ein – besser zu viel als zu wenig.

Die 4 größten Posten im Detail

Die vier größten Posten bei den Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten und Grundbuchkosten. Zusammen machen sie 10-15% des Kaufpreises aus. Schauen wir uns jeden Posten im Detail an.

1. Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%)

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie an das jeweilige Bundesland gezahlt wird. Sie ist der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten und variiert stark je nach Bundesland.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Berlin beträgt sie 6,0%.

Tabelle: Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Beispiel: Bei einem Haus für 100.000€ in Berlin zahlst du 6.000€ Grunderwerbsteuer. In Bayern wären es nur 3.500€ – ein Unterschied von 2.500€!

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird 4-8 Wochen nach dem Kaufvertrag fällig. Du erhältst einen Steuerbescheid vom Finanzamt und musst die Steuer innerhalb von 4 Wochen überweisen.

Kann man die Grunderwerbsteuer sparen?

Ja, aber nur in bestimmten Fällen:

• Grundstück separat kaufen: Wenn du ein Grundstück kaufst und erst 6 Monate später darauf baust, zahlst du die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis, nicht auf das Haus. Das funktioniert aber nur bei Neubauten, nicht bei Bestandsimmobilien.
• Bundesland mit niedriger Steuer wählen: Wenn du flexibel bist, kannst du in ein Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer ziehen (z.B. Bayern statt Berlin).

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2. Notarkosten (1,5-2%)

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben (§311b BGB). Er sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtssicher ist und beide Parteien geschützt sind.

Was macht der Notar?

Der Notar übernimmt folgende Aufgaben:

• Kaufvertragsentwurf erstellen: Der Notar erstellt den Kaufvertrag und prüft alle rechtlichen Details.
• Beurkundung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag – erst dann ist er rechtsgültig.
• Grundschuldbestellung: Der Notar bestellt die Grundschuld für deine Bank (wenn du einen Kredit aufnimmst).
• Kaufpreiszahlung über Notarkonto (optional): Der Notar kann die Kaufpreiszahlung über sein Treuhandkonto abwickeln, damit beide Parteien abgesichert sind. Dies ist aber nicht verpflichtend.
• Grundbucheintragung: Der Notar meldet den Eigentümerwechsel ans Grundbuchamt.

Wie hoch sind die Notarkosten?

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und betragen etwa 1,5-2% des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt davon ab, welche Leistungen du in Anspruch nimmst.

Beispiel: Bei einem Haus für 100.000€ zahlst du etwa 1.500-2.000€ Notarkosten.

Kann man Notarkosten sparen?

Nein, nicht wirklich. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und du kannst den Notar zwar selbst wählen, aber die Kosten bleiben gleich. Manche Notare bieten etwas günstigere Preise, aber der Unterschied ist minimal (vielleicht 100-200€).

Aus meiner Erfahrung: Viele Käufer fragen mich: "Kann ich den Notar selbst wählen?" Ja, kannst du! Aber die Kosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG), also sparst du nichts. Wichtiger ist, dass du einen guten Notar wählst, der dich gut berät und alle Details prüft.

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3. Maklerkosten (0-7,14%)

Maklerkosten fallen nur an, wenn du die Immobilie über einen Makler gefunden hast. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision – oder beide Parteien teilen sich die Kosten 50:50.

Üblich ist: Käufer zahlt 3,57%, Verkäufer zahlt 3,57%. Wichtig: Die Maklerprovision ist verhandelbar! Viele wissen das nicht, aber du kannst versuchen, die Provision zu reduzieren. Üblich ist: Käufer zahlt 3,57%, Verkäufer zahlt 3,57%. Wichtig: Die Maklerprovision ist verhandelbar! Viele wissen das nicht, aber du kannst versuchen, die Provision zu reduzieren.

Wie hoch sind die Maklerkosten?

Die Maklerprovision liegt in Deutschland zwischen 5,95% und 7,14% des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). Die Höhe variiert je nach Bundesland.

Tabelle: Maklerprovision nach Bundesland

| Bundesland | Gesamt | Käufer | Verkäufer | |------------|-----------|----------------| | Berlin | 7,14% | 3,57% | 3,57% | | Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% | | Hamburg | 6,25% | 3,13% | 3,13% | | Bremen | 5,95% | 2,98% | 2,98% |

Beispiel: Bei einem Haus für 100.000€ in Berlin zahlst du als Käufer 3.570€ Maklerprovision (3,57%). Der Verkäufer zahlt ebenfalls 3.570€ (3,57%). Gesamt: 7.140€.

Kann man Maklerkosten sparen?

Ja! Und zwar komplett:

• Ohne Makler kaufen: Suche die Immobilie selbst über Immobilienportale (Immobilienscout24, Immowelt) oder Zeitungsanzeigen. Dann zahlst du 0€ Maklerprovision.
• Maklerprovision verhandeln: Wenn du einen Makler beauftragst, kannst du versuchen, die Provision zu verhandeln. Manche Makler sind bereit, auf 2-2,5% runterzugehen.

Mein Spartipp Nr. 1: Kaufe ohne Makler! Bei einem 100.000€-Haus sparst du 3.570€. Nutze stattdessen meine Smarte Immobiliensuche (47€) – ich zeige dir, wie du die besten Immobilien ohne Makler findest.

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4. Grundbuchkosten (0,5%)

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien in Deutschland eingetragen sind. Wenn du eine Immobilie kaufst, wirst du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Wofür zahlt man Grundbuchkosten?

Die Grundbuchkosten fallen für folgende Leistungen an:

• Eintragung als neuer Eigentümer: Das Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein und löscht den alten Eigentümer.
• Löschung alter Grundschulden: Wenn der Verkäufer noch einen Kredit auf der Immobilie hatte, wird die alte Grundschuld gelöscht.
• Eintragung neuer Grundschulden: Wenn du einen Kredit aufnimmst, wird die neue Grundschuld für deine Bank eingetragen.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten?

Die Grundbuchkosten betragen etwa 0,5% des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Beispiel: Bei einem Haus für 100.000€ zahlst du etwa 500€ Grundbuchkosten.

Kann man Grundbuchkosten sparen?

Nein, die Grundbuchkosten sind gesetzlich vorgeschrieben und können nicht reduziert werden.

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Versteckte Kosten, die oft vergessen werden

Neben den offensichtlichen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch) gibt es viele versteckte Kosten, die oft vergessen werden. Diese Kosten können schnell 10.000-50.000€ zusätzlich ausmachen!

Aus meiner 17-jährigen Erfahrung: Die meisten Familien planen nur die offensichtlichen Kosten ein. Dann kommt die böse Überraschung! Hier sind die versteckten Kosten, die oft vergessen werden:

1. Renovierung & Modernisierung (5.000-50.000€)

Fast jede Immobilie braucht nach dem Kauf Renovierungsarbeiten – selbst wenn sie als "bezugsfertig" verkauft wird. Die Kosten hängen stark vom Zustand der Immobilie ab.

Typische Renovierungen:

• Neue Küche: 5.000-15.000€ (je nach Größe und Ausstattung)
• Neues Bad: 8.000-20.000€ (Fliesen, Sanitär, Armaturen)
• Neue Böden: 5.000-15.000€ (Laminat, Parkett, Fliesen)
• Malerarbeiten: 3.000-8.000€ (alle Räume streichen)
• Neue Fenster: 10.000-25.000€ (bei Altbau oft nötig)
• Neue Heizung: 8.000-25.000€ (Wärmepumpe, Gas, Öl)

Beispiel: Familie Müller aus Köpenick kaufte ein Haus für 100.000€. Sie dachten, es sei "bezugsfertig". Aber: Die Küche war 20 Jahre alt, das Bad hatte Schimmel, die Böden waren abgenutzt. Renovierungskosten: 15.000€.

Mein Tipp: Plane mindestens 2.500€ für Renovierungen ein – auch bei "bezugsfertigen" Häusern! Es gibt immer etwas zu tun. Und wenn du ein Altbau kaufst, rechne mit 20.000-50.000€.

2. Umzug & Einrichtung (900-10.000€)

Ein Umzug kostet Geld – und zwar mehr, als die meisten denken. Dazu kommt die erste Einrichtung: neue Möbel, Lampen, Vorhänge, Deko.

Umzugskosten:

• Umzugsfirma: 1.000-3.000€ (je nach Entfernung und Menge)
• Transporter mieten: 200-500€ (wenn du selbst umziehst)
• Verpflegung Helfer: 100-300€ (Pizza, Getränke)
• Umzugskartons: 50-150€

Einrichtungskosten:

• Neue Möbel: 5.000-20.000€ (Sofa, Bett, Schrank, Tisch)
• Lampen: 500-2.500€
• Vorhänge: 300-1.000€
• Deko: 200-1.000€

Beispiel: Familie Müller zahlte 900€ für die Umzugsfirma und 6.000€ für neue Möbel. Gesamt: 8.000€.

3. Gutachten & Versicherungen (1.000-3.000€)

Bevor du ein Haus kaufst, solltest du ein Baugutachten machen lassen – vor allem bei Altbauten. Und nach dem Kauf brauchst du Versicherungen.

Gutachterkosten:

• Baugutachten: 500-1.500€ (prüft Bausubstanz, Schäden, Mängel)
• Energieausweis: 100-300€ (gesetzlich vorgeschrieben)

Versicherungen:

• Wohngebäudeversicherung: 500-1.500€/Jahr (Pflicht bei Finanzierung)
• Hausratversicherung: 200-500€/Jahr
• Grundbesitzerhaftpflicht: 100-300€/Jahr

Mein Tipp: Ein Baugutachten ist Pflicht bei Altbauten! Es kostet 1.000€, kann dir aber 50.000€ Sanierungskosten ersparen. Ich habe schon Fälle erlebt, wo das Gutachten versteckte Schimmelschäden oder marode Leitungen aufgedeckt hat.

4. Sonstige Kosten (1.000-5.000€)

Es gibt noch viele kleine Kosten, die oft vergessen werden:

• Anschlussgebühren: Strom, Gas, Wasser (100-500€)
• Ummeldungen: KFZ, Personalausweis (50-100€)
• Neue Schlösser: 200-500€ (aus Sicherheitsgründen)
• Gartenpflege: 500-1.500€ (Rasen mähen, Hecke schneiden)
• Winterdienst: 200-500€ (Schnee räumen, Streuen)

Kaufnebenkosten berechnen: Beispielrechnungen

Jetzt wird's konkret! Ich zeige dir zwei Beispielrechnungen, damit du siehst, wie hoch die Kaufnebenkosten wirklich sind.

Beispiel 1: Familie Müller aus Köpenick (Berlin)

Ausgangssituation:

• Kaufpreis: 100.000€
• Haus in Berlin (Köpenick)
• Mit Makler
• Renovierungsbedarf: Mittel

Berechnung:

Fazit:

Familie Müller musste 72.780€ zusätzlich zum Kaufpreis zahlen – das sind 18,2%! Viel mehr als die oft genannten 10-15%.

Wichtig: Familie Müller hatte 100.000€ Eigenkapital (25%). Sie dachten, das reicht locker. Aber: 72.780€ gingen für Nebenkosten drauf. Blieben nur noch 27.220€ für den Kaufpreis. Sie mussten nachfinanzieren!

Beispiel 2: Familie Schmidt aus Brandenburg (ohne Makler)

Ausgangssituation:

• Kaufpreis: 350.000€
• Haus in Brandenburg (Potsdam-Mittelmark)
• Ohne Makler (selbst gefunden)
• Renovierungsbedarf: Gering

Berechnung:

Fazit:

Familie Schmidt sparte 3.570€ Maklerkosten durch Eigensuche! Insgesamt nur 12,4% Nebenkosten statt 18,2%.

Siehst du den Unterschied? Familie Schmidt sparte fast 7.500€ durch zwei einfache Tricks:

1. Ohne Makler kaufen (spart 3.570€)
2. Umzug nach Brandenburg statt Berlin (günstigerer Kaufpreis)

Timeline: Wann zahlt man welche Kosten?

Viele Familien fragen mich: "Wann muss ich welche Kosten zahlen?" Die gute Nachricht: Du musst nicht alles auf einmal zahlen! Die Kaufnebenkosten werden gestaffelt über 3 Monate fällig.

Hier ist die Timeline:

Phase 1: Vor dem Kaufvertrag (0-2 Wochen)

Was passiert:

• Du besichtigst das Haus
• Du beauftragst ein Gutachten
• Du verhandelst mit dem Verkäufer

Kosten:

• Gutachterkosten: 500-1.500€ (sofort bezahlen)
• Reservierungsgebühr: 0-5.000€ (optional, wenn Verkäufer das Haus für dich reserviert)

Phase 2: Beim Notartermin (Tag 0)

Was passiert:

• Du unterschreibst den Kaufvertrag beim Notar
• Der Notar beurkundet den Vertrag

Kosten:

• Maklerrechnung: Falls Makler beauftragt, erhältst du die Rechnung meist direkt beim Notartermin

Phase 3: Nach dem Kaufvertrag (Woche 1-4)

Was passiert:

• Das Finanzamt schickt dir den Grunderwerbsteuerbescheid
• Du überweist die Grunderwerbsteuer
• Der Notar kümmert sich um die Grundbucheintragung

Kosten:

• Grunderwerbsteuer: 4-8 Wochen nach Kaufvertrag (z.B. 6.000€ bei 100.000€ Haus in Berlin)
• Notarkosten (Restzahlung): 50% der Notarkosten (ca. 3.000-4.000€)

Phase 4: Vor der Übergabe (Woche 4-8)

Was passiert:

• Du überweist den Kaufpreis
• Der Verkäufer übergibt dir die Schlüssel

Kosten:

• Kaufpreis: Nach Fälligkeit (meist 4-8 Wochen nach Kaufvertrag, z.B. 100.000€)
• Maklerkosten: Bei Kaufpreiszahlung (z.B. 3.570€)

Phase 5: Nach der Übergabe (Woche 8-12)

Was passiert:

• Du wirst ins Grundbuch eingetragen
• Du ziehst ein
• Du renovierst

Kosten:

• Grundbuchkosten: Nach Eintragung ins Grundbuch (ca. 500€)
• Renovierungskosten: Nach Übergabe (z.B. 15.000€)
• Umzugskosten: Nach Übergabe (z.B. 500€)
• Versicherungen: Ab Eigentumsübergang (z.B. 1.000€/Jahr)

Mein Tipp: Plane deine Liquidität! Du brauchst nicht alles auf einmal, aber innerhalb von 3 Monaten solltest du alle Kosten bezahlt haben. Die benötigte Liquidität hängt von deinem konkreten Projekt ab – rechne mit einem Puffer für unvorhergesehene Kosten.

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Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?

Eine der häufigsten Fragen, die ich bekomme: "Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?" Die kurze Antwort: Ja, aber...

Die kurze Antwort: Ja, aber nicht empfehlenswert

Banken finanzieren Kaufnebenkosten ungern. Warum? Weil sie kein "Gegenwert" sind – du kaufst ja nichts Greifbares damit. Die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten sind weg, sobald du sie bezahlt hast. Die Bank hat also kein Sicherheit dafür.

Die lange Antwort: Es kommt drauf an

Es gibt drei Szenarien:

Szenario 1: Du hast 20% Eigenkapital + Nebenkosten (Ideal!)

Beispiel:

• Kaufpreis: 100.000€
• Eigenkapital: 7.500€ (30%)
• Kredit: 320.000€ (80%)
• Nebenkosten: 60.000€ (aus Eigenkapital bezahlt)

Vorteil:

• Beste Zinsen (je nach Bonität und Marktlage)
• Niedrigste Rate (ca. 1.467€/Monat bei marktübliche Zinsen + Tilgung)
• Schnelle Kreditzusage

Das ist die ideale Situation! Die Bank finanziert 80% des Kaufpreises, du zahlst 20% Eigenkapital + alle Nebenkosten aus eigener Tasche.

Szenario 2: Du hast nur 10% Eigenkapital (Möglich, aber teurer)

Beispiel:

• Kaufpreis: 100.000€
• Eigenkapital: 40.000€ (40% = 10% EK + 30% Nebenkosten)
• Kredit: 60.000€ (60%)
• Nebenkosten: 30.000€ (aus Eigenkapital bezahlt)

Nachteil:

• Höhere Zinsen (höhere Zinsen)
• Höhere Rate (ca. 1.650€/Monat bei höhere Zinsen + Tilgung)
• Längere Kreditprüfung

Das ist noch machbar, aber du zahlst mehr Zinsen. Bei einem höheren Kredit zahlst du entsprechend mehr Zinsen.

Szenario 3: Du hast 0% Eigenkapital – Vollfinanzierung (Schwierig!)

Beispiel:

• Kaufpreis: 100.000€
• Eigenkapital: 0€
• Kredit: 460.000€ (115% = Kaufpreis + Nebenkosten)
• Nebenkosten: 60.000€ (finanziert)

Nachteil:

• Sehr hohe Zinsen (deutlich höhere Zinsen)
• Sehr hohe Rate (ca. 2.300€/Monat bei deutlich höhere Zinsen + Tilgung)
• Nur bei sehr guter Bonität möglich (Einkommen > 5.000€ netto)
• Nur bei hochwertigen Immobilien (gute Lage, guter Zustand)
• Längere Kreditprüfung

Das ist sehr riskant! Bei einer Vollfinanzierung zahlst du deutlich mehr Zinsen über die Laufzeit.

Meine klare Empfehlung: Finanziere die Nebenkosten NICHT! Spare lieber 1-2 Jahre länger und zahle sie aus Eigenkapital. Du sparst erhebliche Zinskosten!

Rechnung: 60.000€ Nebenkosten finanziert bei höhere Zinsen über 20 Jahre = 21.000€ Zinsen. Wenn du die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlst, sparst du diese 21.000€!

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7 Spartipps von Uta (17 Jahre Erfahrung)

Aus meiner 17-jährigen Erfahrung habe ich 7 Spartipps, mit denen du bis zu 7.500€ sparen kannst:

1. Kaufe ohne Makler (spart 3,57%)

Ersparnis: 3.570€ bei 100.000€ Haus

Wie?

• Nutze Immobilienportale (Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen)
• Suche in Zeitungsanzeigen (lokale Zeitungen)
• Frage in deinem Netzwerk (Freunde, Familie, Kollegen)
• Nutze meinen Exposé-Check (447€ Makler)

Mein Tipp: 90% aller Immobilien sind online zu finden. Du brauchst keinen Makler! Ich helfe dir gerne beim Exposé-Check – für nur 50€ prüfe ich das Angebot und sage dir, ob es fair ist.

2. Wähle ein Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer

Ersparnis: 2.500€ bei 100.000€ Haus (Bayern 3,5% vs. Brandenburg 6,5%)

Vergleich:

• Bayern: 3.500€ Grunderwerbsteuer
• Berlin: 6.000€ Grunderwerbsteuer
• Brandenburg: 6.500€ Grunderwerbsteuer

Unterschied Bayern vs. Brandenburg: 3.000€!

Mein Tipp: Wenn du flexibel bist, ziehe in ein Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer. Bayern und Sachsen haben nur 3,5% – das sind 2.500€ weniger als in Berlin oder Brandenburg!

3. Kaufe Grundstück separat (wenn möglich)

Ersparnis: 5.000-2.500€

Wie?

• Kaufe zuerst das Grundstück
• Warte mindestens 6 Monate
• Baue dann das Haus (mit anderem Anbieter)
• Zahle Grunderwerbsteuer nur auf Grundstück, nicht auf Haus

Achtung: Das funktioniert nur bei Neubauten, nicht bei Bestandsimmobilien! Und du darfst Grundstück und Haus nicht vom selben Anbieter kaufen.

4. Verhandle die Maklerprovision

Ersparnis: 2.000-5.000€

Wie?

• Frage direkt: "Kann ich die Provision reduzieren?"
• Biete an: "Ich zahle nur 2% statt 3,57%"
• Oder: "Kann der Verkäufer 100% zahlen?"

Mein Tipp: Viele Makler sind verhandlungsbereit – vor allem wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Frag einfach nach! Im schlimmsten Fall sagt er nein.

5. Nutze Eigenleistung bei Renovierung

Ersparnis: 5.000-20.000€

Wie?

• Streiche selbst: Spart 3.000€ (statt Maler zu beauftragen)
• Verlege Böden selbst: Spart 5.000€ (Laminat, Parkett)
• Baue Küche selbst auf: Spart 1.000€
• Baue Möbel selbst auf: Spart 500€

Mein Tipp: Wenn du handwerklich geschickt bist, mach so viel wie möglich selbst! Bei Familie Müller haben wir 2.500€ gespart, weil sie selbst gestrichen und Böden verlegt haben.

6. Zahle Nebenkosten aus Eigenkapital

Ersparnis: 10.000-20.000€ (Zinsen über 20 Jahre)

Rechnung:

• 60.000€ Nebenkosten finanziert
• höhere Zinsen
• 20 Jahre Laufzeit
• Zinsen: 21.000€

Fazit: Wenn du die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlst, sparst du 21.000€ Zinsen!

Mein Tipp: Spare lieber 1-2 Jahre länger und zahle die Nebenkosten aus Eigenkapital. Es lohnt sich!

7. Nutze meinen Budgetrechner

Ersparnis: 0€, aber du vermeidest Fehlkäufe!

Wie?

• Nutze meinen kostenlosen Budgetrechner
• Berechne dein realistisches Budget (inkl. Nebenkosten!)
• Vermeide Überschuldung

Mein Tipp: Viele Familien kaufen zu teuer, weil sie die Nebenkosten vergessen. Nutze meinen Budgetrechner – er rechnet automatisch 15% Nebenkosten ein!

8. Nutze staatliche Förderungen als Eigenkapital-Ersatz

Ersparnis: bis zu 60.000€ (KfW-Zuschüsse + Bundesförderung)

Wie?

• KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau): bis zu 150.000€ zinsgünstig
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): bis zu 60.000€ Zuschuss
• Regionale Förderungen (je nach Bundesland)

Mein Tipp: Als Familie mit Kindern gibt es besonders attraktive Förderungen. Lies unseren Ratgeber zu Familienförderungen und Baukindergeld-Alternativen 2026 – dort erkläre ich alle aktuellen Programme, die du als Ersatz für das ausgelaufene Baukindergeld nutzen kannst.

Weiterführende Informationen

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Meine Services:

• Budgetrechner
• Smarte Immobiliensuche
• Verhandlungskurs: Spare 10.000-50.000€ beim Hauskauf (197€)
• Telefonjoker (97€)

Stand: Februar 2026 | Autorin: Uta Möllmann, Immobilienökonomin & Gründerin von RockImmos

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